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成交反弹难改楼市颓势改善住房时机已现

发布时间:2021-01-07 09:47:50 阅读: 来源:连接环厂家

在房贷新政的刺激下,10月楼市成交量整体出现反弹。不过考虑到现阶段仍然存在很大的去库存压力,因此市场调整的趋势仍然会持续下去。而对刚需群体来说,可以考虑选择降价楼盘或者具有较大升值潜力的物业,适时出手。

文/本刊记者 甄爱军

“银十月”成交反弹

相关公司股票走势万科A  “金九”爽约,但“银十”在房贷政策的刺激下,呈现出明显的回升态势,不管是一线城市,还是二、三线城市,均有不同程度的反弹。

一线城市成交量反弹幅度非常明显。据德佑地产市场研究部监控数据显示,截止到10月30日,10月份全市商品住宅的成交量达102.3万平方米,突破了100万平方米的大关,也创下了今年以来月度成交量的最高值。

成交转暖成为普遍现象。CREIS中指数据显示,2014年10月42城市主要城市成交量达2416万平方米,环比上月增长12.6%,创年内最高水平。分城市来看,一线城市成交量全线上涨,整体上涨约40%,其中广州成交面积增幅最大,为58%,深圳次之,环比上涨47%,此外北京、上海也有超过20%的增幅。25个二线代表城市中17个城市环比回升,南京、杭州等地增幅显著。13个三线代表城市中10个城市成交上涨,韶关增幅超七成,扬州超五成(见下表)。

表 2014年10月主要城市房地产市场交易情况

城市 成交量

(万平方米) 环比

广州 81.3 58.3%

深圳 41.8 47.2%

上海 155.8 39.0%

北京 88.4 27.2%

南京 75.5 58.0%

长沙 154.1 51.7%

杭州 51.4 40.0%

大连 21.2 36.3%

海口 30.1 27.3%

南宁 47.0 22.9%

济南 59.6 20.3%

宁波 47.7 17.8%

苏州 79.2 17.2%

成都 64.1 15.8%

厦门 21.6 15.4%

武汉 192.1 14.3%

重庆 174.8 7.4%

天津 68.7 5.8%

西安 119.1 4.8%

福州 17.6 0.8%

韶关 12.1 70.6%

扬州 16.7 59.7%

中山 87.2 56.4%

数据来源:中国指数研究院(10月1日~30日)

专家预测,市场交易还会持续活跃一段时间。同策咨询研究部总监张宏伟认为,央四条“靴子落地”,有助提高市场去化速度,此举在很大程度上有助于部分城市市场成交量出现年底“翘尾”行情。

对于未来一段时间内,楼市成交量会不会在10月份的基础上“再上层楼”,专家认为可能性不会很大。张宏伟认为,由于银行“惜贷”现象仍然存在,所以政策对楼市的刺激作用会否持续产生作用,目前难以下结论。

类似的现象在10月份已经出现。受放松限购影响,合肥、南昌、昆明、温州等地成交量曾在9月份出现反弹。但在10月份,随着政策效应的减弱,市场购买力逐渐回落,因此成交量也随之出现回落,幅度在17%~37%不等。

调整还是“主旋律”

虽然成交状况出现明显改善,但市场仍然处于调整阶段,而且这种趋势还会持续一段时间。

就在此前不久,刚刚开盘一周的厦门集美万科金域华府SOHO项目宣布降价,引起市场关注。据当地媒体报导,该项目每平方米优惠力度达到5000元,从开盘价格21000元/平方米降至均价16000元/平方米,降幅接近24%。虽然该项目只推出100套特价房源,而且降价活动也只维持一天便立刻结束,但放在当前成交回升的前提下来考量,其个中意味值得推敲。

尽管10月市场销量回暖,但由亍供应量的加大,截至目前,上海商品住宅库存量仍然高达1259万平方米,存销比达15个月,上海楼市去库存的基本面还没有实质性改变,房企还不能盲目乐观。

其实,不仅仅是上海面临着不小的去库存压力,其他城市境况大体相同。中原地产研究咨询部总监宋会雍表示,政策回暖信号诱发了成交欲望的提振。房企在这一时期加速供应,虽然顺应了需求诉求,但此举也导致各线城市的新房存量所有放大,整个市场供求格局并没有随着成交的放大而存量压力减轻,相反是存量压力加大了。据统计,一线城市新房存量在10月份增加5.78%,二线城市增加3.39%,三线城市增加3.60%。

此外,房企还面临“冲业绩”的艰巨任务。同策咨询研究部分析师许之静分析指出,尤其是2014年最后两个月,面临完全业绩的艰巨任务,冲业绩、完成指标,去化库存压力,是各个房企会放到首要位置解决的事情,因此,“以价换量”、“快速跑量”的市场策略仍将成为市场主流和趋势。

此外,官方的判断也表明,目前楼市仍然处于调整阶段。就在此前不久,国家统计局公布了9月份70个大中城市住宅销售价格变动情况,新房价格指数除了厦门持平,其余城市均下跌;二手房价格则全面下跌。由此看来,房价已经进入全面下跌阶段。关于房地产市场的走势,住建部部长齐骥近日表示,由于去年同期为市场高点,预计11月份之后,房价同比仍然会下降,但降幅会缩小。

改善住房时机已现

对于改善群体而言,现阶段可以考虑寻找合适的机会入市。

市场监测结果显示,随着房贷新政的实施,改善型需求表现出较高的活跃度。德佑地产有关人士分析指出,从上海市商品住宅各价格段的成交情况来看,中低端楼盘在10月份的成交量占比明显少于1~10月的平均水平,与之相反的是,中高端楼盘的成交量占比却较平均水平有了明显的上涨,涨幅接近3个百分点,这与央行新政不无关系。

德佑地产市场研究部总监陆骑麟表示,到目前为止,央行新政已经满月,在新政落地之后,可以明显看到购房者的人群发生了调整,刚需购房者的比例出现了明显的减少,而改善型房源的购房者的比重有了一个明显的提升。他认为,今年以来,在市场持续低迷的情况下,市场已经积压了一定的购买力,这部分购买力往往是在等待政策的利好,一旦政策有向利好倾斜就会择机入市,而此次的央行新政落地就是今年来的最佳入市时机。

而对于刚性需求来说,虽然房价仍然处于调整过程中,未来甚至存在进一步下探的可能性,但这并非意味着现阶段就不能买房。从长期来看,房地产市场因为新型城镇化,还有一段发展时期,因此目前的调整,并不会影响到房地产市场向前的总体趋势。

不过考虑到现阶段市场的特性,本刊不动产研究中心建议购房者谨慎从事,尽量选择价格已经回调的项目,或者保值能力较强的楼盘。对于价格已经回调的项目,比如打8折,那么表明在未来很长一段时间内,该项目不会再给予更大的折扣,因此不大会遭遇买了就跌这种“窝心事”。而选择保值能力较强的楼盘,则有两层考虑,其一是在现阶段即使价格出现回调,幅度肯定不会很大;而未来市场好转之后,这类楼盘价格上涨速度,又要高于其他物业,这有利于未来改善住房条件。

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